Le diagnostic énergétique d’une maison recouvre surtout deux bilans : le DPE, qui classe le logement de A à G et se commande à la vente ou à la location, et l’audit énergétique, plus complet, qui propose des scénarios de travaux chiffrés. L’étude thermique, plus technique, s’ajoute en général à un projet de rénovation lourde.
Le bon choix dépend du projet : vendre ou louer impose le DPE, vendre une maison classée E, F ou G impose aussi l’audit, et rénover justifie un bilan détaillé.
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DPE, audit énergétique et étude thermique : ce que chaque bilan mesure
Le DPE donne deux étiquettes de A à G, l’une pour l’énergie, l’autre pour le climat. Il indique aussi la consommation annuelle d’énergie, son coût, les émissions de gaz à effet de serre et des recommandations de travaux à titre indicatif.
L’audit énergétique part du DPE et d’une visite sur place. Il propose au moins deux scénarios de travaux, avec pour chacun la classe atteinte, les économies attendues, le coût estimé et les aides mobilisables.
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| Bilan | Ce qu’il apporte | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Classes énergie et climat, consommation, recommandations | 10 ans au plus |
| Audit énergétique | Scénarios de travaux chiffrés, dont un visant au moins la classe B | 5 ans |
| Étude thermique | Calcul technique des déperditions pour dimensionner un projet | Selon le projet |
Diagnostic énergétique obligatoire : vente, location et travaux
Le propriétaire qui vend ou loue doit commander un DPE. Les logements occupés moins de 4 mois par an et les maisons indépendantes de moins de 50 m² en sont dispensés, comme les monuments historiques classés ou inscrits.
Pour la vente d’une maison, l’audit énergétique s’ajoute au DPE selon la classe. Il est exigé pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir du 1er janvier 2034.
À la location, un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction s’étend aux logements F en 2028 puis aux logements E en 2034.
Hors vente et location, aucune obligation ne pèse sur le propriétaire. Un bilan reste utile avant d’isoler ou de changer de chauffage, pour hiérarchiser les travaux.
Visite du diagnostiqueur : relevés, documents et maison sans factures
Le professionnel relève sur place les caractéristiques du bâti : murs, toiture, menuiseries, isolation, système de chauffage, production d’eau chaude et ventilation. Ces données alimentent le calcul de la classe.
Le DPE s’appuie sur les caractéristiques du logement, pas sur les factures. Une maison sans historique de consommation peut donc être diagnostiquée. Les justificatifs des travaux d’isolation ou du remplacement de la chaudière aident toutefois à faire reconnaître ces équipements dans le calcul.
Le diagnostiqueur transmet ensuite le résultat à l’ADEME. Un DPE sans numéro d’identification de l’ADEME n’est pas valable.
Qui réalise un DPE ou un audit énergétique ?
Le DPE est établi par un diagnostiqueur certifié, assuré en responsabilité civile professionnelle et sans lien d’intérêt avec le propriétaire. Cette indépendance garantit que le diagnostic ne sert pas à vendre des travaux.
Pour l’audit d’une maison individuelle, plusieurs profils sont habilités : bureaux d’études qualifiés en audit énergétique, architectes, entreprises certifiées RGE offre globale et diagnostiqueurs certifiés ayant suivi une formation. L’auditeur doit être assuré, indépendant, se rendre sur place et ne peut pas sous-traiter l’audit.
Les annuaires RGE de France Rénov’ et des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés, tenu par le ministère, permettent de vérifier une qualification. Ces bilans ne jugent pas la structure du bâti : face à des désordres, il faut consulter un professionnel du bâtiment pour des fissures.
Prix d’un diagnostic énergétique de maison
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé, et celui d’un audit non plus : il varie d’un professionnel à l’autre. Demander plusieurs devis permet de comparer, en vérifiant la certification de chacun.
La taille de la maison, son ancienneté et la complexité du bâti font varier le temps de travail, donc le tarif. Un audit coûte davantage qu’un DPE puisqu’il chiffre des scénarios de travaux.
Sur une maison ancienne, le calcul tient compte de murs et de menuiseries souvent peu isolés ; le choix de l’isolation d’une maison ancienne prend alors tout son poids dans les scénarios proposés.
Lire un DPE et s’en servir pour planifier les travaux
La lecture commence par l’étiquette énergie et l’étiquette climat, puis par le coût annuel estimé. Les recommandations indiquent les postes à traiter, sans obliger le propriétaire à faire des travaux.
Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025. Ceux établis depuis le 1er juillet 2021 le restent jusqu’à 10 ans.
Les scénarios de l’audit permettent d’ordonner les travaux de rénovation énergétique par étapes. Pour viser une maison très performante, il faut aussi mesurer les limites d’une maison à énergie positive.
À partir du 1er janvier 2027, une classe AO et un facteur de conversion de l’électricité abaissé pourront améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité. Un DPE ancien mérite alors d’être comparé à un nouveau.
